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      涿州簽訂房屋買賣合同的法律要點
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      買房是人生一大事,簽訂房屋買賣合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。因此,在簽訂房屋買賣合同時需要多加注意,了解合同內容,謹防合同陷阱。

      1.看是否有商品房預售許可證

      取得商品房預售許可證必須符合下列條件:

      (1)開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

      (2)取得土地使用權證書和使用土地批準文件;

      (3)持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;

      (4)已通過竣工驗收;

      (5)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;

      (6)物業管理方案已落實。

      買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀,可以盡快取得房地產權利證書等。購房人可到房地產管理部門核實該商品房預售許可證真假即可,無商品房預售許可證對外銷售房屋的,購買時都有隱患,存有不安全因素。

      2.看合同中的土地性質

      現在很多房地產開發項目的用地雖然是出讓用地,但由于土地性質為綜合用地或者商住兩用地,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只有40年。

      在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律只是規定住宅到期可自動續期,其他非住宅性質土地一般需繳費續期。

      3.看清楚房屋用途

      現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途為公寓。

      關于公寓的界定,目前不是很明確。明確的是,國家強制標準中對日照的要求沒有提及公寓一詞,只有對住宅的解釋。公寓光照時間不需要滿足大寒日有效日照內滿窗日照時間不少于兩小時。另外公寓能否作為學區房,目前教育部門也沒有明確的答復, 因此為了孩子入學購房的要特別慎重。

      4.物業也不能忽視

      在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同,由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密,物業公司的聲譽,以及物業合同中的很多約定,也要仔細閱讀。

      雖然成立業委會后可以解聘物業公司,但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心,業委會的成立遙遙無期,導致業主和物業之間糾紛較多。

      5.車庫和地下室或者閣樓的約定

      合同簽訂時,開發商承諾給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓的,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。

      是否有車庫,一定要看規劃,而不是聽開發商口頭承諾。另外人防車位也需特別注意。

      6.面積的約定

      這是目前引發糾紛最多的條款,大家都認為簽訂合同后,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。

      如果購房人和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。

      這一做法規避了3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。

      7.貸款問題的約定

      開發商往往答應幫助購房人貸款,但合同卻不約定無法貸款可以退房,而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款的,購房人需一次性付清房款。

      可以先行查詢個人信用或者在合同中明確約定“因無法貸款可以解除合同”。

      8.逾期或者賠償的問題

      開發商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果細心就會發現,雙方違約后,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時可要求對等待遇。

      9.交房的問題

      交房的條件,一定要在合同中明確。在哪個驗收環節之后,才可認定完成交房。驗收方式有單體驗收、綜合驗收、竣工驗收備案、消防驗收等。

      單體驗收后,有可能小區還處于建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此需約定清楚。

      10.小區公共區域和公共部位的約定

      開發商往往會告訴購房者,小區內的會所、健身場所等多么規范、多么先進,繞開產權問題。

      如果合同未約定這些場所的產權,開發商有可能賣掉這些場所,買主不一定能讓業主免費或者優惠使用,如果合同中約定了這些場所的所有權歸業主所有,則開發商不能出售這些場所。

      11.對各類設施的約定

      燃氣、寬帶等,往往開發商都只選擇一家,導致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發商允許幾家經營商進入小區,業主就有主動權了。

      12.雙方協商解決的內容必須多研究

      凡是前面提到糾紛的內容,后面寫雙方協商解決的,一般都是對開發商不利的,一定要明確違約責任,不能簡單地標注協商解決。

      合同附件也要留意

      商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。

      (1)房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。

      如果上述內容不明確,則房屋平面圖起不到準確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。

      (2)無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,都應使用準確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應使用概念化的詞語。

      像“高級”“名牌”“精裝修”這類詞語不應在附件中出現,而應明確“高級”具體標準是什么,“名牌”是什么牌子,“精裝修”達到什么裝修效果。

      (3)根據民事法律“意思自治”原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽定補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。


       
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